不知道你們有沒(méi)有注意，這一個(gè)多周來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)始混亂了。一方面因?yàn)橄M(fèi)貸違規(guī)入樓市的消息，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論又重燃了。而另一方面，突然媒體又開(kāi)始擔(dān)心起房?jī)r(jià)漲了。

兩件事很重要。一件是近期非常火熱的消費(fèi)貸，另一件是1-8月的全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
 
先談消費(fèi)貸入樓市。
 
我在去年3月全國(guó)嚴(yán)打首付貸的時(shí)候，就發(fā)文建議摸底消費(fèi)貸，《單均只貸8萬(wàn)塊，首付貸的風(fēng)險(xiǎn)有多大？》。因?yàn)橄M(fèi)貸要比首付貸的規(guī)模更大。直到今天，才看到嚴(yán)查消費(fèi)貸，時(shí)光一晃已逾1年半。

這個(gè)期間產(chǎn)生了什么結(jié)果？

今年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，累計(jì)同比多增7137億。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億，今年前7個(gè)月新增貸款已超過(guò)了去年全年，足見(jiàn)增速迅猛。
 
這個(gè)情況下，江蘇、北京、深圳三地先后發(fā)文，嚴(yán)查消費(fèi)貸。
 
比較三地情況，并不一樣。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，北京要求銀行自查對(duì)象為單筆20萬(wàn)以上消費(fèi)貸，著重關(guān)注房抵貸、短期內(nèi)辦理兩筆及以上消費(fèi)貸款、貸后短期回流至借款人賬戶(hù)等7項(xiàng)特征。

深圳則明確將個(gè)人消費(fèi)貸款最長(zhǎng)期限縮短為5年。

江蘇則要求各商業(yè)銀行建立大額消費(fèi)信貸投向監(jiān)測(cè)機(jī)制，按月向人行和銀監(jiān)局提交報(bào)告。
 
我看到很多觀(guān)點(diǎn)煞有介事的指出，這對(duì)樓市又將會(huì)產(chǎn)生何等的嚴(yán)控。但遺憾的是，到今天為止，我依然沒(méi)有看到任何一家媒體調(diào)查出：到底消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的規(guī)模有多大。這是我們要分析它對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣影響的基礎(chǔ)。
 
上周六和一位嘉賓一起參加一個(gè)沙龍，會(huì)上他提到深圳1-7月的消費(fèi)貸同比去年增加了1倍以上，規(guī)模占到深圳房貸總額的1/3。但具體有多少去了房地產(chǎn)，依然不得而知。相信這個(gè)數(shù)據(jù)只能推測(cè)，而無(wú)法調(diào)查確鑿。
 
我對(duì)這個(gè)事情是這么看的。
 
1、消費(fèi)貸歷來(lái)嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)。關(guān)于這個(gè)，我查到最早在2013年，銀監(jiān)會(huì)就發(fā)文警示，2014年北京銀監(jiān)局就發(fā)出通知，要求消費(fèi)貸限額100萬(wàn)，今天看到的北京的政策依然如此。深圳政策較以往嚴(yán)厲，將消費(fèi)貸縮至5年，也許側(cè)面折射出消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)現(xiàn)象較嚴(yán)重。

2、限價(jià)政策加劇了消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)。消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)的形式，主要是紅本抵押、裝修貸、二次抵押等等。說(shuō)到這里，就必須得承認(rèn)，消費(fèi)貸的旺盛，其實(shí)不僅和限貸政策有關(guān)，還和限價(jià)政策有關(guān)。因?yàn)橄迌r(jià)之后，很多樓盤(pán)都搞了雙合同，把裝修價(jià)格標(biāo)到高高，這樣反而為裝修貸提供了空間。
 
3、商業(yè)銀行搞消費(fèi)貸要比按揭貸更積極。按揭貸受限，利率也低，雖然深圳在上月突破了5%，但消費(fèi)貸更高，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，做消費(fèi)貸收益率更好。這個(gè)背后，自然是限貸造成的資金需求轉(zhuǎn)移，但商業(yè)銀行的放水，恰恰是最直接的原因所在。

說(shuō)這些，意思是說(shuō)，嚴(yán)查消費(fèi)貸，本是應(yīng)有之舉。它的規(guī)模不小，但也毋須大驚小怪。從目前整體貨幣政策形勢(shì)來(lái)看，有兩點(diǎn)很值得大家注意。

一是，雖然首套房貸利率突破5%，但從歷史上看，我們的資金利率依然是非常便宜的。

二是，7月M2增速9.2%，8月8.9%，連續(xù)創(chuàng)歷史新低。不知道我們搞房地產(chǎn)的有沒(méi)有看到，這個(gè)數(shù)據(jù)實(shí)質(zhì)已經(jīng)鎖死了未來(lái)貨幣政策繼續(xù)收緊的空間。也是我一直以來(lái)判斷的：貨幣政策會(huì)適度收緊，但空間有限，實(shí)際利率會(huì)上升，但空間也有限。我不需期待它馬上會(huì)放寬，我只需要判斷它未來(lái)大概率不會(huì)再繼續(xù)收緊就可以了。
 
這是我們要談的貨幣供應(yīng)問(wèn)題，下面來(lái)談第二個(gè)問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-8月房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，在1-7月數(shù)據(jù)發(fā)布的時(shí)候，我已經(jīng)寫(xiě)了一篇推文，談到去庫(kù)存政策的時(shí)代要結(jié)束了，按照現(xiàn)在庫(kù)存的去化速度，2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額可能再創(chuàng)新高《房地產(chǎn)“去庫(kù)存”任務(wù)已完成，再去就去過(guò)頭了！》。2016年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)15.7億平米銷(xiāo)售面積、11.7萬(wàn)億銷(xiāo)售額。今年1-8月，房地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)98539億平米銷(xiāo)售面積，78096億元銷(xiāo)售額，按照均速，無(wú)意外的話(huà)，銷(xiāo)售額超過(guò)去年很容易。

8月的數(shù)據(jù)出來(lái)，更有說(shuō)服力。
 
有幾個(gè)指標(biāo)值得注意。
 
1、8月底全國(guó)商品住宅庫(kù)存33194萬(wàn)平米，同比去年（42544萬(wàn)平米），減少22%。比2015年底去庫(kù)存政策推行時(shí)（45248萬(wàn)平米），減少27%。1-8月，全國(guó)商品住宅去庫(kù)存去掉了85448萬(wàn)平米，每月賣(mài)掉1億多平米的住宅，目前的住宅庫(kù)存水平回到了2013年底（32403萬(wàn)平米）。
 
下面這張圖來(lái)自于克爾瑞，顯示住宅庫(kù)存已經(jīng)跌到了過(guò)去3年的歷史低位。按照有些中介機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，當(dāng)前的去化周期已經(jīng)不到6個(gè)月。按照國(guó)土部門(mén)之前的政策，庫(kù)存6個(gè)月已屬非常緊缺。也就是說(shuō)，我們?nèi)?kù)存去的，現(xiàn)在反而要補(bǔ)庫(kù)存了。這是要鬧哪樣？

2、另外一個(gè)指標(biāo)，我直接援引研究機(jī)構(gòu)的成果。
 
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院和其它機(jī)構(gòu)主辦的“中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)論壇”宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上，發(fā)布了一份報(bào)告：

報(bào)告指出，8月的房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)指標(biāo)預(yù)示未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有強(qiáng)上行趨勢(shì)。一方面，房屋施工面積、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率均有所回落，表明未來(lái)一段時(shí)間房屋供給可能會(huì)下降；另一方面，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增長(zhǎng)率不匹配，購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)10.1%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)，而成交價(jià)款增長(zhǎng)42.7%，增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本仍在持續(xù)上升。以上特征都表明，未來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)任重道遠(yuǎn)。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速持續(xù)回落，表明政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用，在限購(gòu)、限貸等一系列政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。然而，今年1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)12.7%，商品房銷(xiāo)售額則增長(zhǎng)17.2%，表明房?jī)r(jià)仍在持續(xù)增長(zhǎng)，目前的政策效果還有進(jìn)一步提升的空間。
 
我之前一再?gòu)?qiáng)調(diào)，不要對(duì)行政限價(jià)抱有太大的期望值。因?yàn)樾姓迌r(jià)的確能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到立竿見(jiàn)影的控制，但是對(duì)房屋供應(yīng)也能起到立竿見(jiàn)影的控制。房?jī)r(jià)下來(lái)了，成交量下來(lái)了，但是供應(yīng)量也下來(lái)了。市場(chǎng)自然調(diào)整，依然會(huì)達(dá)成新的均衡。該缺房子的城市還是缺房子，真正的需求并沒(méi)有消失，預(yù)期也沒(méi)有真正改變。這，才是危險(xiǎn)之處。

看看媒體的標(biāo)題：

從以上這兩件事情，能做出兩個(gè)判斷：
 
1、貨幣似水，需求如煙。堵東去西，塞西往東。打掉了按揭貸款，又出現(xiàn)了消費(fèi)貸。現(xiàn)在打掉消費(fèi)貸，不知道又會(huì)出來(lái)個(gè)什么貸。再一次說(shuō)明了上有政策下有對(duì)策，這是最尷尬的事情。
 
2、去庫(kù)存政策顯然會(huì)很快結(jié)束，不少城市的房地產(chǎn)都要轉(zhuǎn)到“補(bǔ)庫(kù)存”上。而為了防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈的苗頭，有些城市將繼續(xù)加碼調(diào)控。總之只有一個(gè)目標(biāo)，千方百計(jì)圍堵資金，無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。總之要千方百計(jì)補(bǔ)庫(kù)存，打掉房?jī)r(jià)再度上漲的預(yù)期。

看完這些，希望你后臺(tái)告訴我，現(xiàn)在的你更擔(dān)心什么。